首頁 > 新聞中心 > 行業新聞鄭州首批集中供地解析
4月30日，大家期盼已久的鄭州首批集中供地終于發布！據統計，鄭州首批供地共計50宗，合計面積233.082萬㎡（折合3496.24畝）。這些地塊于5月20日開始掛牌、6月3日開始競拍。
此外，掛牌公告顯示，“根據政府供應計劃安排，鄭州市本年度住宅用地第二批、第三批集中出讓時間預計為7月、10月”。另據5月18日鄭州市自然資源和規劃局土地儲備中心組織召開的第二批“雙集中”土地供應工作推進會消息，會議初步梳理出第二批“雙集中”供應住宅用地59宗，面積約5200余畝。
從分布區域來看，金水區10宗、經開區7宗、鄭東新區6宗、惠濟區6宗、管城區5宗、高新區5宗、中原區4宗、二七區4宗、上街區2宗、航空港區1宗。
下面就來詳細看看，首批集中供地各區域都有哪些亮點吧。
北龍湖：房價限價37300元/㎡，起始地價邁上2000萬門檻
鄭州此次供地有4宗位于北龍湖，分別是鄭政東出〔2020〕17號（網）、鄭政東出〔2021〕7、10、11號（網）地塊，均為儲備用地。從指標中可以看出，北龍湖的起始均價、樓面價、限價均有較大幅度的提高。來看看地塊詳情解析。
從10、11號地相同點來看，兩塊地總價和增價幅度一樣，面積差距也不大，都在70畝左右；均位于北龍湖北岸，緊鄰鄭州龍湖公園，容積率小于1.7，適宜規劃為臨湖高端觀景住宅。
起始價分別為2148萬元/畝、2062萬元/畝，或許預示著龍湖北岸住宅地價均價從此邁上2000萬的門檻；樓面價分別為18943元/㎡、18198元/㎡，均超過18000元/㎡的門檻。
如果仔細區別的話，10號地地形更為方正，且鄰近軌道交通4號線，交通更為便利、周邊綠地面積更大、生態環境更好，因此均價也要更貴一些。
鄭政東出〔2020〕17號（網）、鄭政東出〔2021〕7號（網）屬于整體報價，應為永威啟迪意向地塊。地塊起始總價達到34.68億元，增加幅度2000萬元，可以說是大手筆了。
除了7號地為商務金融地塊外，其余3宗均為住宅用地，毛坯綜合銷售均價限價已經達到37300元/㎡，遠超此前32000元/㎡的限價，有以下幾點看法：
1．房價漲跌分析。南岸目前地塊幾乎出讓完畢，受到的影響有限，未來北岸住宅會受到更多影響，因此毛坯價或許會有上漲傾向，但5600元/㎡的裝修限價也對過度裝修、捆綁裝修導致房價過高有或借機漲價等有著較大的抑制作用。
2．對開發企業的影響。毛坯37300元/㎡、裝修5600元/㎡，也就是說未來北龍湖帶裝修房價不超過42900元/㎡將成為大趨勢。后期摘地房企的利潤空間進一步被壓縮，對房企操盤能力提出了新的挑戰。
3．高端豪宅勢必更加稀缺。項目不斷增多，北龍湖高端豪宅的比例會下降，而此前開發的北龍湖南岸高端豪宅或將成為“絕版”。隨著金融島和中原科技城的建成，北龍湖價值更加凸顯，南岸的稀缺豪宅會有更多的升值空間。
4．北岸未來產品性質或以改善為主。對北岸來說，房價短期受限價影響，不會有太高漲幅；但因為擁有比南岸更高的性價比，或許會成為置業者入住北龍湖最好的選擇，未來北岸的產品定位從豪宅更趨向于改善，北岸房地產的亮眼程度注定不會高于產業發展，這或許也是官方層面此次調整限價的用意之一。
高鐵片區：250米限高商務新地標用地
鄭政東出〔2021〕8號（網）、鄭政東出〔2021〕9號（網）位于高鐵片區，均為商務金融用地、儲備用地，也是打包進行出讓的；起始總價43.6億元價值不菲，并且增價幅度也在2000萬元，兩塊地平均地價在2286萬元/畝，起始樓面價20174元/㎡，價格直奔鄭州商務金融用地最高價記錄而去。兩塊地建筑限高250米，應規劃為高端商務寫字樓新地標。
地塊鄰近楷林中心、衛華大廈、綠地·原盛國際、綠地新都會、雅寶東方國際廣場等地標建筑，周邊高端寫字樓地標建筑林立；鄰近鄭東新區市民體育公園和七里河公園等，生態環境良好；最為重要的是，地塊東邊緊鄰東風南路地鐵口和鄭州高鐵南站，區位交通十分便利。
金水區最高起始地價1826萬元/畝
首批供地中，金水區10宗地有8宗地價超過千萬元每畝。
鄭政出〔2021〕17、18、23、37號位于北龍湖以西的三全國基板塊，處于三環和四環之間，東部鄰近北龍湖；19、30、31、32號位于金水核心區板塊，處于二環和三環之間，東部鄰近CBD。以上地塊區位優勢十分明顯，并且周邊配套齊全，其中30、31、32號地塊最為優質，起始地價也是最貴。32號地起始地價1826萬元/畝，為金水區最高；31號地以1815萬元/畝次之。
38、42號地塊位于楊金片區，背靠北龍湖，42號地塊占地面積最大（146.65畝）；地價888萬元/畝、折合樓面價也才不到5400元/㎡，地塊綜合性價比較高；2.5的容積率適宜規劃為改善盤，未來可承接北龍湖精英階層住房需求外溢。
經開老城1567萬元/畝地塊，堪比北龍湖
首批掛牌地塊中，經開區7宗有6宗都在經開物流園區，分別為：鄭政經開出〔2021〕011、012、013、014、015、016號（網），規劃要求競買人或其股東（直接或間接）在鄭州經開區要累計投資先進制造業不低于100億元，項目達產后，年均實現工業產值應不低于200億元；另一宗位于經開老城。
重點來看看最為優質的經開老城鄭政經開出〔2021〕009號（網）地塊。地塊面積155.4畝，位于經開老城區成熟地帶，周邊交通、配套相對齊全，距離已開通的地鐵5號線1.5公里、距離12號線一期（在建）規劃站點梁湖西站不到500米，軌道交通十分便利。
地塊起始地價1567萬元/畝、起始樓面價7835元/㎡，地價堪比北龍湖；毛坯限價20114元/㎡、裝修限價2500元/㎡，對未來新房價格有著風向標意義。當前，經開老城區新房最高售價已經達到19500元/㎡，未來改善新房或將達到25000元/㎡的水平。
管城、惠濟出讓四環內稀缺低密宅地
鄭政出〔2021〕21、22、24、25、43號（網）5宗地塊均位于管城區商都新區。其中，21、22、24號應為振興九鼎華府后期項目用地。
鄭政出〔2021〕26、33、34、39、40、41號（網）6宗地塊位于惠濟區，均為城改或合村并城項目用地，其中26號地為老鴉陳城改用地，34號地為青寨城改用地，39、40號地為胖莊城改用地，41號為東趙城改用地。
其中，有幾宗地為鄭州四環內稀缺的低密宅地：管城區25號地、惠濟區34號、39號、40號地塊容積率較低，分別為1.5、1.5、1.8、1.9，以上4宗地塊是首批供地中容積率相對較低的地塊。
管城商都新區25號地塊區位優勢明顯，折合樓面價達到7512元/㎡。其余幾宗地塊折合樓面價在3400-4200元/㎡之間。此外，25號地塊臨近西吳河科普公園和七里河水系，生態環境較為優質；鄰近中州大道、南三環、紫辰路等城市主干道，交通十分便利；加之容積率低至1.5，甚至比北龍湖住宅地還要低，是主城區內不可多得的低密住宅地塊，適宜規劃為高端住宅產品。
惠濟核心區34、39、40號地區位優勢明顯，與主城聯系緊密；北大學城教育氛圍濃厚；鄰近北四環、地鐵2號線，交通出行便利；臨近碧源月湖公園和索須河、賈魯河水系，生態環境比較優質；周邊住宅主要也是以改善或終極置業的高端住宅為主，區域特點鮮明。
中原常西湖新區：地價已達千萬元每畝級別
鄭政出〔2021〕16、28、36、44號（網）共計4宗地塊位于中原區，其中44號地塊均價1019萬元/畝，其余三宗也在830萬元/畝以上；折合樓面價均在3400元/㎡以上，最高樓面價3832元/㎡。
回顧一下2019年，常西湖新區地價還處于790萬元/畝的水平。但隨著地鐵14號線一期的通車、“四個中心”重點場館（如奧體中心、美術館等）建成并投入使用、周邊各項配套不斷配齊，片區已經快速地完成了一波價值兌現，地價也呈現穩步上漲狀態。目前優質地塊都已經達到千萬每畝級別。可以說，常西湖新區已經用實力證明了其價值潛力。
二七運河新區板塊：4宗鐵路沿線地塊
鄭政出〔2021〕20、27、29、35號（網）位于二七運河新區板塊且沿鐵路線分布，其中，27號為荊胡村城改、29號地為賈砦城改項目、20號和35號地為劉寨開發用地。地塊鄰近南水北調運河，居住環境較為舒適；鄰近嵩山南路和南三環，與主城區交通聯系緊密；地鐵7號線一期在建中，未來暢達主城，通勤也十分方便。
高新老城3宗地塊，周邊教育資源豐富
高新區4、5、7號為合村并城改造項目用地，其中4、5號位于北大學城板塊，交通、商業、生態等配套設施較為完善；且緊鄰鄭州大學新校區、河南工業大學、楓楊外國語學校等，教育氛圍濃厚；鄰近小雙橋遺址，未來文化資源較為豐富，也可為片區導流。此外，8、9號地為安置用地，在此不過多闡述。
經開濱河、高新雙湖地塊稀缺度提升
首批供地計劃中，此前大熱的經開濱河和高新雙湖并未有地塊供應，對目前在售項目來說，競爭壓力更小、區域地塊的稀缺程度會提升。據悉，濱河國際新城目前宅地所剩無幾，只剩部分商務金融用地暫未出讓；雙湖科技城住宅地塊剩余不少，但暫時還沒有新地塊爆出，因此二批、三批供地雙湖是否有新地塊發布，值得期待。
上街區2宗地，中小房企撿漏機會
鄭上出〔2021〕01、03號2宗住宅用地位于上街北部區域，折合樓面價為933元/㎡、1288元/㎡。地價均價分別為280萬元/畝、103萬元/畝，相對于主城動輒上千萬元的畝單價及激烈的競爭，或成為中小房企撿漏的機會。
航空港區一大批地塊值得期待
2月23日，鄭州內部發文推行“土地集中出讓”模式的消息傳出后，航空港區29宗地、經開區6宗地緊急終止掛牌。首批集中供地中，經開區終止的6宗此次已經恢復掛牌，而航空港區29宗卻沒有動靜。首批供地中港區僅有1宗南港的村民安置房用地，對市場的影響不大。
